אפשר למכור בכלל
כן. החוק לא אוסר מכירת דירה עם חריגות בנייה. דירות עם מרפסת סגורה, חדר על הגג או מחסן שהפך לחדר נמכרות כל יום. אבל החריגה עוברת יחד עם הנכס, והקונה, הבנק שלו ועורך הדין שלו יודעים את זה. לכן החריגה הופכת לנושא מרכזי במשא ומתן: היא משפיעה על המחיר, על התנאים בחוזה ועל היכולת של הקונה לקבל משכנתא.
ההחלטה החשובה של המוכר היא לא "האם למכור", אלא "איך": האם להסדיר את החריגה לפני המכירה, למכור כמו שהיא עם גילוי מלא והתאמת מחיר, או לשלב בין השניים. כדי לבחור נכון צריך להבין מה כל צד מסתכן בו, ומה המחיר של כל אחת מהדרכים במונחים של כסף וזמן.
חובת הגילוי
מוכר שיודע על חריגת בנייה צריך לגלות אותה לקונה. הסתרה של מידע מהותי עלולה להיחשב הטעיה, ולחשוף את המוכר לתביעה לפיצוי, להפחתת מחיר ואף לביטול העסקה. גם הצהרה כללית בחוזה כמו "הקונה ראה את הנכס ומצא אותו מתאים" לא תמיד מגינה על מוכר שידע והסתיר.
גילוי נכון כולל תיאור של החריגה, הפניה לתיק הבניין ולהיתרים, ומידע על הליכי אכיפה קיימים, כמו מכתבי התראה, צווים או קנסות. ההגדרה המדויקת של חובת הגילוי והניסוח בחוזה הם עניין לעורך הדין של העסקה. התפקיד שלנו הוא לעזור לכם להבין מה בדיוק קיים בנכס ומה מצבו מול הוועדה, כדי שהגילוי יהיה מבוסס.
אל תסתמכו על הזיכרון או על מה שאמר המוכר הקודם. השוו את תיק הבניין למצב בשטח לפני שאתם חותמים על חוזה.
הסיכון של הקונה
לקונה יש סיבות טובות לחשוש. ברגע שהעסקה נסגרת, החריגה הופכת לבעיה שלו: אין התיישנות על עבירת שימוש בבנייה לא חוקית, ולכן הבעלים החדש עלול להיות חשוף לאכיפה גם אם לא הוא בנה. מאז תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה (2017), שהחמיר משמעותית את האכיפה, הסיכון הזה מוחשי יותר. לכן קונים רבים מזמינים בדיקת חריגות בנייה לפני רכישה, ומשתמשים בממצאים כדי לדרוש הפחתת מחיר או הסדרה.
משכנתא ושמאי
כאן עסקאות רבות נתקעות. כשהקונה לוקח משכנתא, הבנק שולח שמאי שבודק את הנכס ומשווה אותו להיתר. שמאי שמזהה חריגה עשוי לציין אותה בדוח, להעריך את הנכס לפי השטח המותר בלבד, או להמליץ לבנק לפעול בזהירות. בפועל זה יכול להתבטא בסכום הלוואה נמוך מהצפוי, בדרישה להסדרה, או בעיכוב באישור.
המשמעות למוכר: גם קונה שמוכן לקבל את החריגה עלול לגלות שהבנק פחות גמיש. כשמכינים את הנכס למכירה מראש, יודעים מה השמאי צפוי לראות ואפשר לתמחר בהתאם, במקום לגלות את הבעיה באמצע העסקה.
- הכינו מראש את תיק הבניין וההיתרים, כדי שהשמאי יקבל תמונה מלאה.
- אם הוגשה בקשה להסדרה, צרפו אסמכתה על מצב הטיפול בוועדה.
- שקלו לקבוע בחוזה מנגנון למקרה שהמשכנתא מתעכבת בגלל החריגה.
היטל השבחה ומיסוי
זה נושא שדורש זהירות. היטל השבחה נגבה בגין עליית ערך של נכס בעקבות אישור תכנוני, כמו תוכנית, הקלה או שימוש חורג, והוא משולם לרוב במועד המימוש: במכירה או בהוצאת היתר שמנצל את הזכויות. במכירה, ההיטל הוא בדרך כלל באחריות המוכר, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת בחוזה.
כשמכשירים חריגה לפני המכירה, ייתכן שהבקשה להיתר תוביל לחיוב בהיטל השבחה כבר בשלב ההיתר. כשמוכרים בלי הסדרה, השאלה מי ישלם אם וכאשר תוגש בקשה בעתיד הופכת לחלק מהמשא ומתן. החישוב תלוי בתוכניות החלות על המגרש ובשומה של הוועדה, ולכן בתיקים כאלה אנחנו מחברים לשמאי מקרקעין ולעורך דין שבודקים את ההשלכות לפני שמחליטים. לפרטים על רכיבי העלות ראו עלות הכשרת חריגת בנייה.
להסדיר או למכור
אין תשובה אחת. ההחלטה תלויה בהיתכנות התכנונית, בזמן שעומד לרשותכם, בשוק ובפער המחיר. השוואה בין שתי הדרכים:
| שיקול | הסדרה לפני המכירה | מכירה עם גילוי |
|---|---|---|
| מחיר המכירה | לרוב גבוה יותר, כולל השטח המוסדר | לרוב מופחת בגלל הסיכון |
| משכנתא לקונה | תהליך רגיל יותר | עלולים להיות עיכובים או מימון נמוך |
| לוחות זמנים | דורש זמן לפני שמפרסמים | אפשר לפרסם מיד |
| עלות מראש | תכנון, מדידה, אגרות והיטלים | אין עלות הסדרה, אבל יש הנחה במחיר |
| מעגל הקונים | רחב יותר | מצומצם יותר |
| סיכון לסכסוך | נמוך | תלוי באיכות הגילוי והחוזה |
כשהחריגה ניתנת להכשרה, ובמיוחד כשהיא מוסיפה שטח משמעותי, הסדרה מוקדמת משתלמת לרוב. כשלא ניתן להכשיר בלי שינוי תב"ע, או כשהזמן קצר, מכירה עם גילוי מלא ותמחור נכון יכולה להיות הדרך הסבירה.
הכנת הנכס למכירה
בדיקת מצב קיים
מוציאים תיק בניין ומשווים להיתרים. כך יודעים בדיוק מה חורג ומה מוסדר.
בדיקת היתכנות
בודקים אם אפשר לקבל היתר בנייה בדיעבד, בכמה זמן ובאיזו עלות משוערת.
החלטה
יחד עם עורך הדין ולעיתים עם שמאי, מחליטים אם להסדיר, למכור עם גילוי או לשלב.
ביצוע
מגישים לוועדה ומלווים עד היתר, או מכינים חבילת גילוי מסודרת לקונים ולשמאי.
איך אנחנו עוזרים
אנחנו מלווים מוכרים וקונים בבדיקת המצב התכנוני של הנכס ובהסדרת חריגות מול הוועדה. אנחנו לא מחליפים את עורך הדין של העסקה, אלא נותנים לו ולכם תמונה מדויקת של מה קיים בנכס ומה אפשר לעשות. כשנדרש, אנחנו מחברים לשמאי או לעורך דין. מידע נוסף תמצאו בעמוד הכשרת חריגות בנייה. אנחנו פועלים בכל הארץ. התקשרו או שלחו וואטסאפ ל-055-2138065.