למה צריך היתר
הרבה אנשים רואים בסגירת מרפסת שיפוץ קטן: כמה חלונות אלומיניום, אולי קיר בלוקים, ומרוויחים עוד חדר. אבל מבחינה תכנונית, סגירת מרפסת דורשת היתר. מרפסת פתוחה נחשבת לרוב לשטח שירות או לשטח שאינו נכלל בשטח העיקרי, וכשסוגרים אותה, היא הופכת לחלק מהדירה. כלומר, נוצרת תוספת של שטח עיקרי, והוועדה בודקת אם יש לכך זכויות בנייה.
בנוסף, סגירת מרפסת משנה את חזית הבניין. ועדות רבות מקפידות על חזית אחידה ומתירות סגירה רק לפי פרט אחיד שאושר לכל הבניין. כך יוצא שגם מי שסגר בחלונות איכותיים ונקיים, עלול לגלות שהפרט שבחר לא תואם את מה שהוועדה מוכנה לאשר. ויש גם שיקולים של בטיחות, אוורור ותאורה טבעית לחדרים הסמוכים.
מה הסיכונים
סגירת מרפסת ללא היתר היא חריגת בנייה לכל דבר. המשמעות: חשיפה לצו הריסה, לקנסות ולהליך פלילי. מאז תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה (2017), האכיפה הוחמרה משמעותית, וכלי האכיפה המנהלית הפכו לנפוצים יותר. ואין להסתמך על הזמן שעבר: אין התיישנות על עבירת שימוש בבנייה לא חוקית, כי מדובר בעבירה נמשכת.
הסיכון לא נגמר באכיפה. במכירה, הקונה והשמאי של הבנק בודקים את תיק הבניין, ומרפסת סגורה שלא מופיעה בהיתר עלולה להוריד את שווי הנכס, לעכב את המשכנתא או להפיל את העסקה. על כך הרחבנו בעמוד מכירת דירה עם חריגות בנייה.
מתי אפשר להכשיר
האפשרות להכשיר סגירת מרפסת תלויה בעיקר בשלושה דברים. הראשון, זכויות בנייה פנויות: אם הבניין כבר ניצל את כל השטח העיקרי שהתב"ע מתירה, אין מאיפה "לקחת" את השטח הנוסף. השני, התאמה לפרט החזית: אם קיים פרט אחיד, הסגירה צריכה להתאים לו. השלישי, הסכמות בבית המשותף: כשהזכויות שייכות לכלל הדיירים, או כשהסגירה משפיעה על החזית המשותפת, נדרשות לרוב הסכמות.
כשכל התנאים מתקיימים, מגישים בקשה להיתר בנייה בדיעבד. כשיש סטייה קלה, אפשר לבחון בקשה להקלה. וכשאין זכויות בנייה, לעיתים לא ניתן להכשיר בלי שינוי תב"ע, למשל במסגרת תוכנית שמסדירה סגירת מרפסות לכל הבניין או לשכונה.
סיכוי טוב להכשרה
- נותרו זכויות בנייה שלא נוצלו
- קיים פרט אחיד והסגירה תואמת לו
- יש הסכמות של בעלי הדירות הנדרשים
- הסגירה לא חורגת מקווי הבניין
מורכב להכשרה
- כל הזכויות בבניין כבר נוצלו
- הסגירה שונה מהחזית של שאר הבניין
- אין הסכמה של השכנים
- המרפסת בולטת מעבר לקו הבניין
תהליך ההסדרה
בדיקת זכויות
בודקים בתיק הבניין ובתב"ע כמה שטח עיקרי מותר, כמה נוצל ואם קיים פרט אחיד לסגירה.
מדידה ותכנון
מודד מכין מפת מדידה, ואדריכל או הנדסאי מכין תוכנית שמציגה את הסגירה הקיימת מול המותר.
הסכמות
כשנדרש, אוספים חתימות של בעלי הדירות. כדאי לעשות זאת מוקדם, לפני ההגשה.
הגשה וליווי
מגישים לוועדה, עונים לדרישות ומשלמים אגרות והיטלים. לעיתים חל גם היטל השבחה.
התאמה בשטח
אם הוועדה דורשת שינוי בפרט הסגירה, מבצעים אותו לפני ההיתר או תעודת הגמר.
סוגי סגירה
לא כל סגירה זהה. יש הבדל בין סגירה קלה שניתן לפרק לבין קיר בנוי שמצרף את המרפסת לחדר:
| סוג הסגירה | מה הוועדה בודקת | מורכבות משוערת |
|---|---|---|
| חלונות אלומיניום לפי פרט אחיד | זכויות בנייה והתאמה לפרט | נמוכה-בינונית |
| חלונות בפרט שונה מהבניין | חזית, אחידות, הסכמות | בינונית |
| קיר בלוקים וחיבור לחדר | זכויות, יציבות, אוורור ותאורה | בינונית-גבוהה |
| סגירת מרפסת שירות | אוורור, מערכות, מיקום מזגנים ודודים | בינונית |
| סגירת מרפסת גג | זכויות בגג, נסיגות, גובה, רכוש משותף | גבוהה |
גם פרגולה או "סגירה זמנית" עלולות להיחשב תוספת בנייה. לפני שמבצעים, כדאי לבדוק אם הן נכנסות לפטור מהיתר.
לפני שסוגרים
אם המרפסת עדיין פתוחה ואתם רק שוקלים לסגור אותה, זה הזמן הנכון לבדוק. הוצאת היתר מראש פשוטה וזולה יותר מהסדרה בדיעבד, ומונעת את הסיכון לצו או לקנס. כדאי לעבור על הרשימה הבאה לפני שמזמינים קבלן:
- בדקו בוועדה או בתיק הבניין אם נותרו זכויות בנייה לדירה או לבניין.
- בררו אם קיים פרט אחיד לסגירת מרפסות בבניין שלכם.
- דברו עם השכנים מראש. לפעמים כדאי להגיש בקשה משותפת לכמה דירות.
- ודאו שהסגירה לא חוסמת אוורור או תאורה טבעית של חדרים אחרים.
- בקשו מהקבלן לעבוד לפי תוכנית מאושרת ולא לפי "מה שעושים כולם".
בקשה משותפת של כמה דירות בבניין עשויה לחסוך כסף ולהקל על הוועדה לאשר פרט אחיד, כך שגם מי שיסגור בעתיד יוכל להצטרף בקלות.
כמה זה עולה
עלות ההסדרה תלויה בגודל המרפסת, בוועדה ובשווי השטח שמתווסף. הרכיבים העיקריים הם שכר אדריכל, מדידה, אגרות והיטלים, ולעיתים היטל השבחה. בחלק מהמקרים צריך להוסיף גם את עלות ההתאמה בשטח, כמו החלפת חלונות לפרט האחיד. כשכמה דירות באותו בניין מסדירות יחד, חלק מהעלויות, כמו המדידה והתכנון, יכול להתחלק ביניהן. טווחים משוערים ומחשבון תמצאו בעמוד עלות הכשרת חריגת בנייה.
איך אנחנו מלווים
אנחנו מתחילים בבדיקה של תיק הבניין והתב"ע ואומרים לכם אם יש זכויות ומה הדרך הנכונה: היתר בדיעבד, הקלה, התאמה של הסגירה או, כשאין ברירה, מהלך תכנוני רחב יותר. אחר כך אנחנו מתאמים את המודד והאדריכל, עוזרים באיסוף ההסכמות ומנהלים את התיק מול הוועדה. כשנדרש, מחברים לשמאי או לעורך דין. לקריאה על התמונה המלאה, ראו הכשרת חריגות בנייה. אנחנו פועלים בכל הארץ. התקשרו או שלחו וואטסאפ ל-055-2138065.